STADTENTWICKLUNGSSALON | GEMEINWOHLORIENTIERTE FLÄCHENENTWICKLUNG: Werkzeuge einer aktiven Bodenpolitik und Kooperationserfahrungen

Nachdem die Entstehungsgeschichte rund um den Utopiastadt Campus im Rahmen des letzten Stadtentwicklungssalons genauer betrachtet wurde, weitete der 9. Stadtentwicklungssalon den Blick noch einmal überregional aus. Am vergangenen Mittwochabend (19. Mai 2021) berichteten Ricarda Pätzold, Dr. Michael Zumpe und Tobias Stroppel, mit Moderation durch Sascha Gajewski vom Verein „STADTRAUM 5und4“, aus verschiedenen Perspektiven und Projekten über ihre Erfahrungen bzgl. der Sicherung von Stadtentwicklungsflächen und den Mechanismen der Zusammenarbeit mit Kommunen und Städten. Die nachfolgenden Zeilen sollen einen groben Überblick über die Inhalte und Redebeiträge des Abends ausbreiten. Um den 9. Stadtentwicklungssalon noch einmal in voller Länge Revue passieren zu lassen, bietet sich die Aufzeichnung des Abends oder weiterführende Literatur an. Hier geht es zur Aufnahme [Playlist auf Youtube].

Während der 8. Stadtentwicklungssalon einen groben Überblick über das exemplarische Beispiel des Utopiastadt Campus eröffnete, blieb die Frage offen, ob es sich bei der erfolgreichen Sicherung der Flächen des Campus um einen Einzelfall oder vielmehr einen strukturellen Vorgang handle, der nach gewissen Mustern abläuft und somit auch gewissen Regeln und Handlungsräumen unterliegt. Die Dipl.-Ing. Ricarda Pätzold arbeitet beim Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) und hat sich in den vergangenen Jahren aus einer wissenschaftlichen Perspektive mit Instrumenten und Maßnahmen strategischer und aktiver kommunaler Bodenpolitik auseinandergesetzt. Hier geht es zur Studie [Link]. Demnach ist Boden durch gewisse Charakteristika definiert, die ihn zu einem nicht vermehrbar Gut machen, zum anderen aber durch einen stetig größer werdenden Bedarf kennzeichnet. Das führt dazu, dass gerade die Preise des urbanen Bodens stetig ansteigen, und damit einhergehend auch die Nutzungen die aus diesem Boden hervorgehen, wie z.B. das Wohnen. In Kombination mit immer stärker verarmenden Kommunen führt dies zu einem Dilemma – Kommunen veräußerten Boden zu früh, fehlende finanzielle Mittel verhindern den Rückkauf zum Zwecke der Stadtentwicklung. Die Auflösung dieses Dilemmas besteht in der Etablierung und Entwicklung einer aktiven kommunalen Bodenpolitk, die sich sowohl durch Nachhaltigkeit als auch durch Zukunftsorientierung auszeichnet. Zentrales Anliegen dieser Bodenpolitik ist im besten Fall das gemeinwohlverträgliche Lösen der Frage, wie mit dem knappen Gut des Bodens verfahren werden soll. Wie aber kann diese Frage gelöst werden?
Langfristig, so empfiehlt die Baulandskommission, sollte eine gewisse Bodenvorratspolitik etabliert werden, die urbane Flächen nicht direkt veräußert, sondern für geeignete Zwecke sichert. Kurzfristig gibt es jedoch gewisse Werkzeuge die als bodenpolitischen Strategien sinnvoll eingesetzt werden können. Zum einen betreffen diese die Art und Weise der Vergabe kommunaler Flächen, zum anderen die fortwährende Entwicklung von Bestandsflächen und die neuwertige Baulandentwicklung auf der grünen Wiese. Aber auch die Kooperation zwischen bürgerschaftlichen Initiativen und Kommunen stellt einen essenziellen Schlüssel zu einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik dar. Um diese Kooperation möglichst ergiebig zu gestalten und über bloße Zwischennutzungsverträge hinauszublicken, können bürgerschaftlichen Akteur*innen durch finanzielle Mittel und Bürgschaften der Kommunen abgesichert werden. Langfristig sollte Boden selbst jedoch schrittweise der Verwertungslogik des Marktes entzogen werden. Die Initiativen tragen bundesweit dazu bei, Bodenpolitik wieder in die Mitte der Debatte zu rücken und die scheinbare Willkür der vergangenen Jahrzehnte einer passiven Bodenpolitik aufzuschlüsseln. Boden und die Politik, die über ihn verfügt, bedarf demnach einer fortschreitenden Revolution die aushandelt, wem Stadt tatsächlich gehört und wer darüber verfügt. Das hochgepriesene Zauberinstrument zur Lösung aller Probleme gibt es allerdings nicht. Oftmals erübrigt es sich als sinnvoller eine standortvariable Aushandlung von Maßnahmen zwischen Kommunen und Initiativen anzustoßen, die individuelle Bedürfnisse und Gegebenheiten berücksichtigt.

Dr. Michael Zumpe konnte einen solchen Prozess hautnah miterleben. Er ist Vorstandsvorsitzender der Genossenschaft „Haus zum Maulbeerbaum“ in Landau, die sich zum Ziel setzte ein etwa 700 Jahre altes Haus vor dem Abriss zu bewahren und für die Kommune zu erhalten. Nachdem das Haus im Mittelalter in kirchlichem Besitz verblieb, wurde es später erst zu einem städtischen Gasthaus und dann zu einem privaten und Kaufhaus. In den Nachkriegsjahren wechselte das Gebäude mehrmals den privaten Besitzenden, wurde unter Denkmalschutz gestellt und ging Anfang der Jahrhundertwende in den Besitz der Stadt Landau über. Um das historische Gebäude zu erhalten, gründete sich 2011 der „Freunde des Hauses Zum Maulbeerbaum Landau e. V.“, der sich sowohl historisch als auch kulturell für das Gebäude interessierte. Doch auch hier waren finanzielle Mittel knapp. 2013 entschied sich die Stadt dazu das Haus abzureißen, wenn sich kurzfristig kein*e Investor*in finde. So gründete der e.V. 2015 eine gemeinnützige Genossenschaft und erarbeitet ein Konzept für die Sanierung und weiterführende Nutzung des Gebäudes. Die Kommune verhielt sich eher skeptisch, stellte jedoch unter utopischen Bedingungen die Möglichkeit das Haus an die Genossenschaft zu übertragen. Die Bedingungen äußerten sich in 800.000€ Eigenanteil und der Entwicklung eines Finanzplanes innerhalb von achtzehn Monaten. Doch entgegen des erwarteten Scheiterns änderte sich die Sachlage 2016 nach dem Wechsel des Oberbürgermeisters. Er änderte die Haltung der  Kommune gegenüber der Genossenschaft, befürwortete das Vorhaben, stutze Bedingungen zurück und trug dazu bei, dass der Genossenschaft das Haus übertragen wurde. Darüber hinaus wurde das finanzielle Budget, dass ursprünglich zum Abriss des Gebäudes verwendet werden sollte, als Startkapital für die Sanierung umfunktioniert. Im Januar 2020 begannen die ersten Baumaßnahmen und inzwischen konnte das historische Gebäude bereits so weit hergestellt werden, dass es nicht mehr einsturzgefährdet ist.
Aber wie kam es zum Erfolg des Vorhabens? Welche Faktoren fielen begünstigen aus? Zumpe berichtet, dass vor allem die Rechtsform der Genossenschaft, also die Ansammlung von Bürger*innen und Zusammenführung ihrer Interessen, in Kombination mit der Gemeinnützigkeit des realistischen Konzepts, entscheidende Kräfte in Bewegung setzen. Des Weiteren trug die Partnerschaft mit der Stadt, die personelle Verbindung in die Stadtspitze, als auch die Unterstützung durch die Länderpolitik dazu bei, dass das Projekt großen Rückhalt aus richtigen Kreisen erhielt. Zumpe ist auch der Überzeugung, dass die wohlwollende Berichterstattung der Medien dazu beitrug, dass der Rückhalt in der Bürgerschaft allgegenwärtig ist.

Auch Tobias Stroppel ist in einen bürgerschaftlichen Prozess der Sicherung und Entwicklung von urbanen Flächen involviert. Er ist Geschäftsführer der B-Side GmbH Münster, die einen Gebäudekomplex mit umliegenden Flächen im Münsteraner Stadthafen 1 sicherte und fortan für kreative und kulturelle Nutzung entwickelte. Bei dem Gebäudekomplex handelt es sich um einen recht zentrumsnahen ehemaligen Lebensmittelspeicher, der lange Zeit lediglich als Lagerraum genutzt wurde, bis er ab ca. 2010 durch kreative Akteur*innen zwischengenutzt wurde. Hier entwickelte sie eine nicht-kommerzieller kreativer Raum für Münsteraner*innen und Kultur. Ab 2015 liefen jedoch die Erbbaurechtsverträge aus und die Stadt wollte sowohl das Grundstück, als auch den umliegenden Hafen entwickeln. Angesichts der zentralen Lage und dem Standort Münster, blieb die Suche nach Investor*innen, die hochpreisige Büroräumlichkeiten entwickeln wollten, nicht lange erfolglos. Da die Stadt und die Investor*innen die bereits vorhandene aktiven Szene und Anwohnerschaft jedoch nicht in den Prozess mit einbezogen, entwickelte sich Protest aus der Zivilgesellschaft, die sich aktiv gegen eine kommerzielle Nutzung der Flächen, und für eine gemeinwohl- und bedarfsorientierte Entwicklung der Fläche, aussprach. Was genau unter Gemeinwohlorientierung im Quartier zu verstehen ist, wird im Rahmen der B-Side in halbjährlich stattfindenden Quartierskongressen mit 200 wechselnden und zufällig zusammengestellten Anwohner*innen des Quartiers ausgehandelt. In diesen Kongress entwickeln sie einen Quartiersgemeinwohlindex, in dem die Ziele der Gemeinnützigkeit festgeschrieben sind. Während in den kommenden Jahren das gesamte Umfeld zu renditenorientierten Glaspalästen modernisiert wird, bleibt die B-Side als Insel und Produkt des zivilgesellschaftlichen Engagement für das Quartier bestehen. So wurden gemeinsam mit der Stadt und der Wirtschaftsförderung ein Nutzungsüberlassungsvertrag ausgehandelt, der der B-Side vorerst für die kommenden 20 Jahre ermöglicht, das Gebäude nach den festgeschriebenen Vorgaben zu nutzen. Eine Übertragung des Erbbaurechts war anfangs angedacht, wurde jedoch vonseiten der Stadt Münster nachfolgend zurückgezogen.
Stroppel ist der Auffassung das im Prozess der Etablierung der B-Side keine institutionalisierten Instrumente der Bodensicherung angewendet wurden. Vielmehr geht er davon aus, dass Einzelfallentscheidungen auf Basis des anfänglichen zivilgesellschaftlichen Protests und öffentlichen Auseinandersetzung zum Erfolg des Vorhabens führten. So ist es anzunehmen, dass angesichts des Münsteraner Beispiels, auch nach wie vor kein strukturelles Umdenken stattgefunden hat, sondern vielmehr eine Entscheidungsfindung auf Einzelfallbasis. Der Fakt, dass diese Einzelfallentscheidung funktionieren kann, bedeutet allerdings nicht, dass langfristig keine Etablierung und Entwicklung einer Bodenpolitik notwendig ist, um urbane Vielfalt möglichst flächendeckend und gentrifizierungsfrei zu ermöglichen.

Letztendlich bleibt zu vermerken, dass bodenpolitische Entscheidungen immer auf strukturellen Gegebenheiten fußen und diese somit bedingen. Nur weil die Werkzeuge dafür nicht explizit angewandt werden, beeinflussen sie somit trotz alledem den Prozess. Pätzold hält fest, dass nicht alle erfolgreichen Projekte lediglich Glück haben, sondern vielmehr strukturelle Prozesse und Wohlwollen aus vorangegangenen Prozessen über Erfolg entscheiden. Gleichzeitig reichen Kommunen jedoch keine Leuchtturmimpulse aus anderen Städten – sie müssen oftmals selbst Erfahrungen machen, bevor sie Vertrauen in bürgerschaftlichen Projekte fließen lassen. Paradoxerweise begegnen Kommunen den Investor*innen, die mit ihren Vorhaben auch scheitern können, mit mehr Vertrauen. Das zeigt erneut, wie sehr Boden und dessen Möglichkeiten in eine Marktlogik eingebunden ist, die ihn als verwertbares Gut wahrnehmen und nicht als gemeinwohlorientierte Verpflichtung. Zumpe betont außerdem abschließend noch einmal, wie wichtig die wohlwollende Verbindung zur Kommune bleibt. Schlussendlich müsse man den Kommunen klarmachen, dass ein Scheitern gemeinwohlorientierter Projekte, an von der Stadt konstruierten Hürden, auch immer rückwirkend auf die Kommune reflektiert. Am Ende kommt es darauf an, ausdauernd am Ball zu bleiben und gemeinsam den Kipppunkt der Kommune zu erreichen.

Die gesammelten Werkzeuge und geschilderten Erfahrungen werden in einer dritten Veranstaltung im Juli mit lokalen Vertreter*innen aus Politik und Verwaltung auf ihre Übertragbarkeit und Anwendbarkeit in Wuppertal diskutiert. Das Forum:Mirke bedankt sich bei allen Gäst*innen für ihre Redebeiträge und für die Unterstützung durch die Bezirksvertretung Elberfeld und den Projektpartner Baukultur Nordrhein-Westfalen e.V.. Falls du die Veranstaltung nochmal anschauen möchtest, kannst du dies unter folgendem Link tun [Link zur Playlist]. Auf Grund technischer Schwierigkeiten, wurde der Videomitschnitt in mehrere Videos aufgeteilt.